미국 상업용 부동산(CRE) 대출 4000조원 육박, 미국 중소은행들의 파산 위기 임박
미국의 상업용 부동산 시장이 4000조원 이라는 압도적인 대출 규모에 디폴트 위기를 직면하고 있습니다. 2024년 1월을 기준으로 상환 임박한 금액만 150조원으로, 2024년 만기가 돌아오는 대출은 총 356조원에 달합니다. 이 천문학적인 액수를 재융자(리파이낸싱)해야 하는데, 상업용 모기지 대부분의 차입 시기가 약 10년 전이므로 현재 금리가 현저히 높아진 상황에서 건물 소유주의 이자 비용이 몇 배로 상승할 것이기에 부담이 더욱 커집니다.
현재 상업용 부동산 가치는 코로나 판데믹 이후로 폭락한 상황입니다. 투자자들의 손실은 수십억 달러에 달할 것으로 추정됩니다. 따라서 상업용 모기지 대부분이 부실 대출로 간주되고 있습니다. 그나마 다행스러운 점은 아직까지 상업용 부동산 시장 연체율이 심각한 상황에 이르지는 않았다는 것 입니다. 미 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 연체율은 2023년 3분기 기준 1.5%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 그러나 앞으로 상환 임박한 상업용 모기지가 점점 늘어나고 있기 때문에, 앞으로가 위기라고 할 수 있습니다. 이 경우 미국 중소형 지역은행이 상업용 부동산 부실로 인한 도미노 디폴트, 파산 위기에 처할 가능성이 있습니다.
미국 경제연구소가 2023년 12월 발표한 보고서에 따르면 상업용 부동산 가치 하락에 따라 최대 300곳이 넘는 미국 중소형 지역은행이 지급 불행 사태에 빠질 위험이 발생할 수 있다고 합니다. 미국의 상업용 부동산에 대한 은행권 대출은 무려 4000조원에 달하는 규모입니다.
충당금을 많이 확보하고 있는 대형 은행들은 안전할지 모르나, 현재 시기에는 일부 중소형 지역/지방 은행들이 어려운 상황에 처해 있습니다. 예를 들어, New York Community Bank Stock(NYCB)의 경우, 70% 이상의 배당 삭감 및 어닝 쇼크 발표 후 주가가 40% 하락하였습니다.
고금리 기조가 지속되는 시점에 임차인들이 계약 갱신을 포기하는 경우 채무불이행 사태로 이어지게 되므로, 자금 조달 대안이 없다면 은행권의 연쇄 디폴트 사태로 이어질 가능성이 있습니다. 이러한 위험은 경기침체의 신호탄이 될 가능성이 있기 때문에 미국 정부의 대책 마련이 필요할 것으로 생각됩니다.